東莞房地產市場“風景獨好”?市場冷熱不均 房價未現普漲

2020-06-11 16:06:22

來源:21世紀經濟報道

作為“世界工廠”的東莞,聚集了大量的制造業企業。受疫情影響,今年東莞經濟下行壓力較大,不容樂觀。

然而,東莞的房地產市場卻“風景獨好”,剛過去的五月,東莞樓市新房、二手房均實現了量價齊漲,土拍市場也是一片火熱,地價居高不下。這背后是東莞承接了深圳的溢出需求,以及限價政策放松等原因導致的。

火熱的表象之下,21世紀經濟報道調查發現,東莞房價并非普漲,而是呈現分化態勢,冷熱不均,部分中心城區和熱門樓盤確實漲幅較大,但也有不少鎮街小幅下降。

如同深圳一樣,東莞政府已出手遏制市場炒作。預計接下來,在“房住不炒”的基調和政府調控之下,東莞房價很難出現大面積的普漲。

火熱下的分化

平淡了很久的東莞樓市,在今年疫情后卻“蠢蠢欲動”起來。

不少家在東莞的朋友、中介人士反映,今年東莞房價上漲明顯,不少新盤價格已經飆到了4萬/平米以上。

進入4月,疫情的影響逐漸減弱,市場信心明顯恢復,滯后的“小陽春”在東莞出現了,購房需求釋放明顯。到了5月,東莞樓市勢頭強勁,量價齊漲。

據合富研究院數據顯示,5月份東莞一手房網簽4452套,環比上漲14.5%,成交量連續3個月呈攀升態勢,成交均價為22750元/平米,環比微漲1%。二手房網簽2716套,環比上漲9.7%,成交均價為20082元/平米,環比上漲5.2%。

東莞多位開發商及中介人士指出,東莞房價今年的上漲和限價放松有關。近半年來,新建住宅項目備案價不斷上漲。如常平碧桂園玫瑰臻園5月的備案價相比3月上漲超過3千/平米,漲幅超過20%。萬江信鴻御江東岸近期2號樓備案,相比2019年12月的備案價上漲了近8000元/平米,漲幅超過30%;一些中心城區、臨深片區的新房備案價,都上了4萬/平米。

東莞是以新房為主的供給結構,新房突破限價,帶動二手房房價上漲,加上東莞樓市供應和庫存較少,才出現了一二手房量價齊升的局面。

東莞中原地產三級市場總經理劉熊認為,“恐慌、跟風以及供需失衡,是東莞二手房價格上漲的主要原因”。

房價和地價如同一對孿生兄弟,近半年來,東莞土拍市場的火熱也是推高房價的重要原因。3月25日,東莞萬江地塊在經過59輪報價后,拍出16.25億的封頂價。5月19日,世茂經過與6家房企的激烈爭奪,最終以14.8億元競得沙田地。

近兩年來,萬科、融創、中海等百強房企加快了在大灣區布局的步伐,深圳市場不好進,臨深的東莞就成為了“香餑餑”,僧多粥少的局面,刺激了土拍溢價,帶動了房價走高。

不過,環比4月,東莞5月一手房微漲,二手房漲幅較高,但并未呈現大幅上漲。

其中,局部地區房價確實上漲較快,但主要集中于中心城區的熱門樓盤,比如臨深片區的鳳崗、華為所在的松山湖等,但從全市來看,房價分化較為明顯,多數鎮街漲幅溫和,個別鎮街甚至略有下降。因此,冷熱不均的房價平緩了全市均價的上漲曲線,呈現微漲態勢。

據合富數據,東莞有14個鎮街一手住宅成交均價超2萬元/平米,其中莞城、東城、萬江、松山湖、長安5個鎮街成交均價超3萬元/平米。松山湖、高埗、萬江、厚街和望牛墩房價均出現較大幅度上漲,漲幅環比超10%。同時,也有部分鎮街房價下降,謝崗、洪梅和茶山房價環比均出現小幅下降,其中,謝崗環比下降22%。

未來趨于平穩

2020年政府工作報告中,重申了“房住不炒”,要求因城施策,促進房地產市場平穩健康。“房住不炒”的基調下,東莞市政府也采取了不少“硬措施”穩控房價。

首當其沖的就是價格管控,之前松綁的新房限價又有重新收緊之勢頭。東莞市政府已出臺相關措施,加強新建商品住房價格指導,對項目申報價格明顯高于周邊同類在售項目或前期成交價格,又不能做出合理說明的,暫停核發預售許可證或暫不辦理現售備案。

類似深圳的做法,對于掌握在小業主手中的二手房,東莞政府也加強了價格管控,在每月定期公布上月新建住房網簽銷售數據的基礎上,增加發布全市及各鎮街二手房交易價格信息,進一步提高了房價透明度。

此外,有關部門還對二手房價的異動進行密切關注,對于二手房掛牌價明顯高于近期真實成交價、或周邊樓盤均價的房源,全部進行下架處理。

業內人士指出,對于新房備案價和二手房價格的嚴監管,打擊了部分開發商、中介和業主炒作、哄抬房價的行為,有望抑制房價大幅走高。

此外,受疫情影響,政府為給中小企業提供金融支持,市場上的流動性大幅寬松,出現了經營貸、信用貸違規流入房地產市場的操作。對違規挪用各類信貸資金進入房地產市場的行為,東莞金融監管部門指出,要實施常態化打擊,并規范銀行消費貸、經營貸等的審批管理,對房貸違規行為予以處罰。部分違規使用杠桿的炒房客將受到沖擊。

而最終,供求關系作為影響房產價格最重要的因素,東莞房價的走勢如何,很大程度上取決于土地和住房的供應。

2020年,東莞市計劃供應住宅用地229.62公頃,土地供應量比2019年增長接近一倍,預計新增供應商品住房逾5萬套,創近年新高,全市住房供需矛盾有望得到有效的緩解。

此外,自2017年以來,東莞強化房價地價聯動機制,住宅用地嚴格實行限地價出讓,剔除配建、自持等因素,近三年可售樓面單價穩定在11000-12000之間,地價總體運行平穩。

與此同時,東莞還將加大安居房、租賃房、人才房的建設力度,不斷擴大保障范圍,實現多渠道保障,盡可能地解決供需矛盾。

對于房企而言,隨著半年度業績沖刺季的到來,東莞房企或將進一步加緊供貨、加大去化力度,預計6月市場整體仍將保持較高熱度。但長期來看,東莞政府對于房價的嚴格管控,加上供應的增加,東莞房價將逐步回歸理性,趨于平穩。


马路上收油的赚钱吗 股票涨和跌怎么看 广西快乐十分必赢公式 内蒙古快3形态走势图 湖北快三官 福利彩票深圳风采开奖 pk10助赢免费手机软件 平特一肖50怎么赔 股票长线短线 08年最牛的股票分析师 中国中车股票 云南快乐十分奖金规则 上海十一选五任一遗漏 浙江61开奖结果 pk10全天二期人工计划 福建十一选五开奖结果今天 股票高位放量下跌意